Lo que nos preguntan presidentes y vecinos

Lo decide la junta de propietarios, que es quien nombra y cesa los cargos de la comunidad (art. 553-19 del Código Civil de Cataluña). Basta con incluir el cambio en el orden del día y votarlo.

Nosotros preparamos la documentación para la junta y, cuando se aprueba, nos encargamos de todo lo demás: pedir la documentación al administrador anterior, cambiar las firmas del banco y avisar a vecinos y proveedores.

Mayoría simple. El acuerdo se aprueba si los votos a favor superan a los votos en contra y, a la vez, las cuotas de participación a favor superan a las cuotas en contra, contando solo a los propietarios que participan en la votación (art. 553-25 del Código Civil de Cataluña).

El cambio tiene que figurar en el orden del día de la convocatoria: la junta solo puede votar los asuntos incluidos en él.

La junta de propietarios es el órgano que nombra y cesa al administrador (art. 553-19), así que la decisión es vuestra.

Otra cosa son las condiciones del contrato que la comunidad firmó con el administrador actual, como los plazos de preaviso. Antes de la junta lo revisamos contigo para planificar el cambio sin sorpresas.

La documentación es de la comunidad. El libro de actas y los documentos los custodia quien ejerce la secretaría, que en una administración profesional es el propio administrador (arts. 553-15, 553-17 y 553-28).

Con el cambio, pedimos toda la documentación al administrador anterior y, junto con la presidencia, gestionamos las firmas de las cuentas bancarias de la comunidad, donde debe estar también el fondo de reserva (art. 553-6).

Según el Código Civil de Cataluña (art. 553-18), el administrador cuida de los bienes y servicios comunes, vela por que los propietarios cumplan sus obligaciones, prepara las cuentas anuales y el presupuesto, ejecuta los acuerdos de la junta, gestiona cobros y pagos y decide las reparaciones urgentes, informando a la presidencia.

Cuando la administración la lleva un profesional externo, también hace de secretario: actas, notificaciones, certificados y custodia de la documentación (arts. 553-15 y 553-17).

Como mínimo una vez al año, en junta ordinaria, para aprobar las cuentas y el presupuesto y elegir los cargos (art. 553-20). Además, se convoca junta cuando lo considera la presidencia o cuando lo pide al menos una cuarta parte de los propietarios o de las cuotas.

La convocatoria debe llegar con un mínimo de ocho días naturales de antelación, con el orden del día (art. 553-21). Nosotros la preparamos, asistimos y redactamos el acta.

Es una reserva de dinero para imprevistos y obras. En Cataluña, el presupuesto de la comunidad debe destinar al fondo de reserva al menos el 5 % de los gastos comunes (art. 553-6).

El fondo es de todos los propietarios, va en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad y lo que sobra cada año se acumula. Se usa, con autorización de la presidencia, para gastos urgentes, o con acuerdo de la junta, para obras extraordinarias de conservación, rehabilitación o seguridad.

La comunidad puede reclamar la deuda mediante el proceso monitorio especial para comunidades de propietarios (art. 553-47). Para iniciarlo basta con un certificado de la deuda, firmado por el secretario con el visto bueno de la presidencia, que debe coincidir con las cuentas aprobadas y recoger el requerimiento de pago al deudor.

Además, quien tiene deudas con la comunidad no puede votar en la junta (art. 553-24). Nosotros preparamos todos los papeles que pida el abogado para reclamar.

En Cataluña, todos los edificios con uso de vivienda deben pasar la inspección técnica (ITE) antes de cumplir 45 años, y en propiedad horizontal la obligación es de la comunidad de propietarios. El informe se presenta ante la Agència de l’Habitatge de Catalunya para obtener el certificado de aptitud.

Según el resultado, la siguiente inspección toca a los 10, 6 o 3 años. Llevamos el control de los plazos y buscamos empresas técnicas para hacerla.

Es la coordinación de actividades empresariales en prevención de riesgos laborales, regulada por el Real Decreto 171/2004. Cuando en el edificio trabajan empresas externas (limpieza, ascensores, jardinería u obras), hay que coordinarse con ellas e intercambiar información sobre los riesgos.

Lo gestionamos por la comunidad y la mantenemos al día con una normativa que cambia continuamente, para evitar multas y disgustos.

Sí. Estamos siempre pendientes de las ayudas públicas para rehabilitación, accesibilidad o eficiencia energética, y las gestionamos por la comunidad cuando hay convocatorias abiertas.

Además, en Cataluña obras como instalar un ascensor, suprimir barreras arquitectónicas o mejorar la eficiencia energética se aprueban por mayoría simple (art. 553-25), lo que facilita sacarlas adelante.

Depende de cada comunidad: del número de viviendas, de los servicios comunes (ascensor, piscina, garaje, jardín…), de la frecuencia de las visitas y de las juntas que haya que celebrar.

Por eso no damos una tarifa cerrada: estudiamos tu comunidad y te enviamos un presupuesto claro, gratis y sin compromiso, en el que ves exactamente qué incluye.

Sí. Tenemos una póliza de responsabilidad civil profesional en vigor que cubre los posibles daños derivados de nuestra actuación como administradores.

Además, los dos administradores pueden actuar indistintamente, así que tu comunidad nunca depende de una sola persona.

También atendemos las urgencias fuera del horario de oficina: una fuga, una avería del ascensor o un desperfecto que no puede esperar. Llámanos o escríbenos por WhatsApp.

La ley permite al administrador decidir las reparaciones urgentes de conservación dando cuenta inmediata a la presidencia (art. 553-18), así que podemos actuar sin esperar a una junta.

En catalán, castellano e inglés. Es especialmente útil en la costa, donde hay propietarios que viven fuera buena parte del año y quieren seguir la vida de su comunidad en su idioma.

Te atendemos por teléfono, por WhatsApp, por email o en persona.

Maica, nuestra asesora en Sabadell y Barberà del Vallès, visita las comunidades y asiste a las juntas en persona, igual que hacemos en Cambrils. Tienes a alguien cercano que conoce tu edificio.

La administración se lleva desde nuestra oficina de Cambrils, con los mismos servicios, las mismas cuentas claras y respuesta por teléfono y WhatsApp.